Сколько стоит ПМЖ Кипра в 2026 году: порог €300 000, НДС, сборы и требования к недвижимости

Когда семья спрашивает, сколько стоит Кипр, я делю ответ на две части. Первая часть: недвижимость, она остаётся вашей. Вторая: деньги, которые не вернутся, то есть налог на сделку, юрист, госсборы, страховка и сопровождение. Обе части зависят от того, что вы покупаете, поэтому начну с требований к самому объекту.

Порог: €300 000 без НДС

Критерии устанавливают минимальную инвестицию €300 000. Для дома или квартиры рыночная стоимость должна быть не меньше €300 000 плюс НДС, а официальные квитанции об оплате не меньше €300 000 без НДС. Это правило действует независимо от даты сдачи объекта, так что строящееся жильё тоже подходит, если оно оплачено до этого уровня.

Какая недвижимость подходит

Новое жильё от застройщика (категория A)

Дом или квартира засчитываются, только если это первичная продажа от девелоперской компании. Есть одно исключение: вторичное жильё подходит, если договор купли-продажи подали в Департамент земель и кадастра до 7 мая 2013 года.

Можно купить до двух жилых объектов, если их общая рыночная стоимость достигает порога. Застройщик может быть разным, и для супружеских пар правило то же. Если спален в объекте не хватает для членов семьи, вы указываете другое жильё, где они будут жить: титул, договор купли-продажи или договор аренды.

Офисы, магазины и отели (категория B)

Другую недвижимость, например офисы, магазины, отели и связанные с ними проекты, можно сочетать, чтобы набрать €300 000, и покупать на вторичном рынке. В этой категории вы тоже подтверждаете, где будете жить на Кипре.

Покупка через компанию

Покупку на юридическое лицо принимают, если заявитель или супруг его единственные акционеры или конечные бенефициары, а компания зарегистрирована на Кипре или в другой стране ЕС или ЕЭЗ.

Как должны идти деньги

Деньги на инвестицию переводят на Кипр из-за рубежа, и они не могут быть кредитом, взятым на Кипре. Это подтверждают переводами, квитанциями об оплате иностранной картой или справкой банка, привязанными к конкретной покупке. Платёж идёт со счёта заявителя на счёт продавца в кипрском финансовом учреждении. Официальное разъяснение разрешает перевод со счёта компании, если заявитель или супруг её единственные акционеры и этот акционер входит в заявку.

Договор купли-продажи или титул на ваше имя или имя супруга должен быть подан в Департамент земель и кадастра. Если его подписали или выдали больше чем за год до подачи заявления, добавляете свежую справку о поиске (search certificate) из того же департамента.

Госсборы

Официальные сборы: €500 при подаче заявления и €70 за каждого человека в заявке за регистрационное удостоверение иностранца (ARC), если его ещё нет. Пара с двумя детьми платит €500 плюс 4 × €70, то есть €780.

Пример бюджета от BRIDGES

BRIDGES публикует пример бюджета на одного человека. Это цифры из практики, а не официальные сборы:

Статья	Новостройка от застройщика	Коммерческая недвижимость на вторичном рынке
Объект	€300 000	€300 000
НДС или сбор за переоформление	НДС €57 000 (19%)	Сбор за переоформление около €8 600
Юрист по сделке, 1% плюс НДС	€3 570	€3 570
Регистрация и справки Земельного департамента	€75	€75
Сбор за подачу	€500	€500
Регистрационное удостоверение иностранца (ARC)	€70	€70
Сопровождение BRIDGES под ключ	€7 000	€7 000
Итого	от €368 215	от €319 815

Три пояснения с той же страницы BRIDGES. НДС на новое жильё 19%, и, по данным BRIDGES, для собственного жилья при переезде может применяться ставка 5%; условия нужно проверить с юристом до подписания. При покупке коммерческого объекта на вторичном рынке НДС нет, а указанный сбор за переоформление уже учитывает скидку 50%. BRIDGES также пишет, что гербовый сбор отменён с 2026 года.

Разница €48 400 между колонками почти вся приходится на НДС. Деньги реальные, но коммерческий объект это другой актив по владению и сдаче в аренду, поэтому я никогда не выбираю категорию только по этой строке.

Расходы, которые растут вместе с семьёй

Порог инвестиции одинаковый для одного заявителя и для семьи. Растут подтверждаемый доход, €70 за человека за регистрацию и страховка. BRIDGES называет стоимость базового полиса Plan A от €120 до €430 в год на человека в зависимости от возраста, а сопровождение семьи €10 000 вместо €7 000.

Если потом продать

Объект ваш, но он привязан к статусу. Если вы избавляетесь от инвестиции и сразу не заменяете её другой подходящей той же или большей стоимости, разрешение аннулируют. BRIDGES говорит то же простыми словами: продать можно только с немедленной заменой.

Что я проверяю до задатка

• Застройщика, разрешения на строительство, титул и обременения, их BRIDGES проверяет до внесения задатка.
• Что это действительно первичная продажа или что применимо исключение 2013 года.
• Что каждый евро зачётной суммы придёт из-за рубежа понятным банковским маршрутом.
• Ставку НДС именно для этого объекта и кто её подтверждает.

Подходящие под порог объекты и калькулятор стоимости BRIDGES публикует на странице ПМЖ Кипра. Что делать после покупки, читайте в статье о порядке подачи и документах. Последняя проверка 19 октября 2026.