2026塞浦路斯永居费用：30万欧元门槛、增值税、规费与房产规则

家庭问我塞浦路斯要花多少钱时，我把答案分成两部分。第一部分是房产，它仍然属于您。第二部分是花出去就回不来的钱：交易税、律师、政府规费、保险和服务费。两部分都取决于您买什么，所以我先从房产本身的规则说起。

门槛：不含增值税30万欧元

标准规定最低投资为30万欧元。房屋或公寓的市场价值须至少为30万欧元另加增值税，官方付款收据须至少为不含增值税的30万欧元。这一规则与交房日期无关，因此在建住宅只要付款达到这一水平也符合条件。

哪些房产符合条件

开发商新房（A类）

房屋或公寓只有是开发公司首次出售才计入。只有一个例外：如果二手住宅的买卖合同在2013年5月7日之前已提交土地测量局，也符合条件。

只要市场价值合计达到门槛，最多可以购买两套住宅。开发商可以不同，夫妻也适用同样规则。如果卧室不够家庭成员居住，您需要说明他们将居住的另一处住房：产权证、买卖合同或租赁合同。

办公室、商铺和酒店（B类）

办公室、商铺、酒店及相关项目等其他房地产可以组合以达到30万欧元，也可以在二手市场购买。这一类别同样需要证明您在塞浦路斯的住处。

通过公司购买

如果申请人或配偶是法人的唯一股东或最终受益人，且公司在塞浦路斯或其他欧盟、欧洲经济区国家注册，以法人名义购买可以接受。

资金如何流转

投资资金从境外汇入塞浦路斯，不能是在塞浦路斯借的贷款。须用与该笔购买对应的汇款记录、境外银行卡付款收据或银行证明来证明。款项从申请人账户付到卖方在塞浦路斯金融机构的账户。一项官方说明允许从公司账户付款，前提是申请人或配偶为唯一股东且该股东在申请之列。

以您或配偶名义签订的买卖合同或产权证须已提交土地测量局。如果签订或签发时间早于申请一年以上，需附上该局出具的最新查册证明（search certificate）。

政府规费

官方规费为：递交申请时500欧元；如尚无外国人登记证（ARC），申请中每人70欧元。夫妻带两个孩子需付500欧元加4 × 70欧元，共780欧元。

BRIDGES的预算示例

BRIDGES公布了单人预算示例。这些是实务数字，不是官方规费：

项目	开发商新房	二手商业地产
房产	30万欧元	30万欧元
增值税或过户费	增值税5.7万欧元（19%）	过户费约8,600欧元
交易律师，1%另加增值税	3,570欧元	3,570欧元
土地局登记与证明	75欧元	75欧元
申请费	500欧元	500欧元
外国人登记证（ARC）	70欧元	70欧元
BRIDGES全程服务	7,000欧元	7,000欧元
合计	368,215欧元起	319,815欧元起

同一BRIDGES页面上的三点说明。新房增值税为19%；据BRIDGES介绍，搬迁自住的住房可能适用5%税率，签约前须与律师核实条件。购买二手商业地产不涉及增值税，表中的过户费已含50%减免。BRIDGES还写道，印花税自2026年起已取消。

两栏之间48,400欧元的差额几乎全部是增值税。这是真金白银，但商业地产在持有和出租方面是另一种资产，所以我从不只看这一行就决定类别。

随家庭人数增加的费用

单人和全家的投资门槛相同。增加的是需证明的收入、每人70欧元的登记费和保险。BRIDGES给出的基础Plan A保单价格为每人每年120至430欧元，视年龄而定；家庭服务费为10,000欧元，而不是7,000欧元。

如果以后出售

房产归您所有，但与身份挂钩。如果处置投资而不立即用同等或更高价值的其他合格投资替代，许可会被撤销。BRIDGES的说法同样直白：只有立即替换才可以出售。

付定金前我核查什么

• 开发商、建筑许可、产权和产权负担，BRIDGES会在付定金前核查这些。
• 确实是首次出售，或适用2013年的例外。
• 计入门槛的每一欧元都将通过清晰的银行路径从境外汇入。
• 这套房产适用的具体增值税税率，以及由谁确认。

BRIDGES在塞浦路斯永居页面公布了符合门槛的房产和费用计算器。买房之后的步骤见我的申请流程与材料。最后核对：2026年10月19日。