Kosten des Daueraufenthalts in Zypern 2026: Die Schwelle von 300.000 €, Mehrwertsteuer, Gebühren und Immobilienregeln

Wenn eine Familie fragt, was Zypern kostet, teile ich die Antwort in zwei Teile. Der erste ist die Immobilie; sie bleibt Ihre. Der zweite ist das Geld, das nicht zurückkommt: Steuer auf den Kauf, Anwalt, Behördengebühren, Versicherung und Begleitung. Beides hängt davon ab, was Sie kaufen, deshalb beginne ich mit den Regeln für die Immobilie selbst.

Die Schwelle: 300.000 € ohne Mehrwertsteuer

Die Kriterien legen eine Mindestinvestition von 300.000 € fest. Bei einem Haus oder einer Wohnung muss der Marktwert mindestens 300.000 € zuzüglich Mehrwertsteuer betragen, die offiziellen Zahlungsbelege mindestens 300.000 € ohne Mehrwertsteuer. Die Regel gilt unabhängig vom Fertigstellungstermin, eine Immobilie im Bau ist also ebenfalls geeignet, wenn sie bis zu dieser Höhe bezahlt ist.

Welche Immobilie geeignet ist

Neubau vom Bauträger (Kategorie A)

Ein Haus oder eine Wohnung zählt nur als Erstverkauf durch eine Bauträgergesellschaft. Es gibt eine Ausnahme: Eine Bestandswohnung ist geeignet, wenn ihr Kaufvertrag vor dem 7. Mai 2013 beim Department of Lands and Surveys hinterlegt wurde.

Sie können bis zu zwei Wohneinheiten kaufen, wenn ihr Marktwert zusammen die Schwelle erreicht. Der Bauträger darf verschieden sein, und für Ehepaare gilt dieselbe Regel. Reichen die Schlafzimmer für die Familie nicht aus, nennen Sie eine weitere Unterkunft, in der die Angehörigen wohnen werden: Eigentumsurkunde, Kaufvertrag oder Mietvertrag.

Büros, Geschäfte und Hotels (Kategorie B)

Andere Immobilien wie Büros, Geschäfte, Hotels und zugehörige Projekte dürfen kombiniert werden, um 300.000 € zu erreichen, und aus zweiter Hand gekauft werden. Auch in dieser Kategorie weisen Sie nach, wo Sie in Zypern wohnen werden.

Kauf über eine Gesellschaft

Ein Kauf auf eine juristische Person wird akzeptiert, wenn der Antragsteller oder der Ehepartner deren alleinige Gesellschafter oder wirtschaftlich Berechtigte sind und die Gesellschaft in Zypern oder einem anderen EU- oder EWR-Staat eingetragen ist.

Wie das Geld fließen muss

Das Investitionsgeld wird aus dem Ausland nach Zypern überwiesen und darf kein in Zypern aufgenommener Kredit sein. Nachgewiesen wird das mit Überweisungen, Belegen über Zahlungen mit ausländischer Karte oder einer Bankbestätigung, die sich dem konkreten Kauf zuordnen lassen. Die Zahlung geht vom Konto des Antragstellers auf das Konto des Verkäufers bei einem zyprischen Finanzinstitut. Eine offizielle Klarstellung erlaubt die Überweisung vom Konto einer Gesellschaft, wenn der Antragsteller oder der Ehepartner deren alleinige Gesellschafter sind und dieser Gesellschafter in den Antrag einbezogen ist.

Der Kaufvertrag oder die Eigentumsurkunde auf Ihren Namen oder den des Ehepartners muss beim Department of Lands and Surveys hinterlegt sein. Wurde er mehr als ein Jahr vor dem Antrag unterzeichnet oder ausgestellt, legen Sie eine aktuelle Grundbuchauskunft (search certificate) derselben Behörde bei.

Behördengebühren

Die offiziellen Gebühren betragen 500 € bei Antragstellung und 70 € pro Person im Antrag für die Ausländerregistrierungsbescheinigung (ARC), falls noch keine vorhanden ist. Ein Paar mit zwei Kindern zahlt 500 € plus 4 × 70 €, also 780 €.

Ein Beispielbudget von BRIDGES

BRIDGES veröffentlicht ein Beispielbudget für eine Person. Es sind Praxiszahlen, keine offiziellen Gebühren:

Posten	Neubau vom Bauträger	Gewerbeimmobilie aus dem Bestand
Immobilie	300.000 €	300.000 €
Mehrwertsteuer oder Umschreibungsgebühr	Mehrwertsteuer 57.000 € (19 %)	Umschreibungsgebühr etwa 8.600 €
Anwalt für den Kauf, 1 % plus Mehrwertsteuer	3.570 €	3.570 €
Eintragung und Bescheinigungen der Grundbuchbehörde	75 €	75 €
Antragsgebühr	500 €	500 €
Ausländerregistrierungsbescheinigung (ARC)	70 €	70 €
Komplettbegleitung durch BRIDGES	7.000 €	7.000 €
Summe	ab 368.215 €	ab 319.815 €

Drei Hinweise von derselben BRIDGES-Seite. Die Mehrwertsteuer auf Neubauten beträgt 19 %; laut BRIDGES kann für die selbst genutzte Wohnung bei einem Umzug ein Satz von 5 % gelten, die Bedingungen sollten vor der Unterschrift mit einem Anwalt geklärt werden. Beim Kauf einer Gewerbeimmobilie aus dem Bestand fällt keine Mehrwertsteuer an, und die genannte Umschreibungsgebühr berücksichtigt bereits eine Ermäßigung von 50 %. BRIDGES schreibt außerdem, dass die Stempelsteuer ab 2026 abgeschafft ist.

Die Differenz von 48.400 € zwischen den Spalten ist fast vollständig Mehrwertsteuer. Das ist echtes Geld, aber eine Gewerbeimmobilie ist bei Besitz und Vermietung ein anderer Vermögenswert, deshalb wähle ich die Kategorie nie nur anhand dieser Zeile.

Kosten, die mit der Familie wachsen

Die Investitionsschwelle ist für einen Antragsteller und für eine Familie gleich. Es wachsen das nachzuweisende Einkommen, die 70 € pro Person für die Registrierung und die Versicherung. BRIDGES nennt für eine Basispolice Plan A 120 € bis 430 € pro Person und Jahr, je nach Alter, und für die Begleitung einer Familie 10.000 € statt 7.000 €.

Wenn Sie später verkaufen

Die Immobilie gehört Ihnen, ist aber an den Status gebunden. Wenn Sie die Investition veräußern und nicht sofort durch eine andere qualifizierende Investition gleichen oder höheren Werts ersetzen, wird die Genehmigung widerrufen. BRIDGES sagt es ebenso einfach: Verkaufen geht nur mit sofortigem Ersatz.

Was ich vor der Anzahlung prüfe

• Bauträger, Baugenehmigungen, Eigentumsurkunde und Belastungen; BRIDGES prüft das vor der Anzahlung.
• Dass es wirklich ein Erstverkauf ist oder die Ausnahme von 2013 greift.
• Dass jeder angerechnete Euro auf einem klaren Bankweg aus dem Ausland kommt.
• Den Mehrwertsteuersatz für genau diese Immobilie und wer ihn bestätigt.

BRIDGES veröffentlicht geeignete Immobilien und einen Kostenrechner auf der Seite zum Daueraufenthalt in Zypern. Was nach dem Kauf kommt, steht in meinem Ratgeber zu Antrag und Unterlagen. Zuletzt geprüft am 19. Oktober 2026.